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浅析房屋性质对借名买房案件的影响

作者:胡晓君 来源:原创 日期:2016-11-7 15:52:50 人气:98 加入收藏 评论:0 标签:

   2002年吴某和蒋某结婚,2007年蒋某姐姐由于有单位购房福利又不想买房,遂与吴某和蒋某协议由吴某和蒋某出资,以蒋姐名义购买房屋。2013年吴某和蒋某离婚,吴某起诉至法院要求法院确认其拥有以蒋姐名义购买房屋的50%份额。吴某的诉请是否能得到支持呢?

上述案例吴某、蒋某和蒋姐的行为乃借名买房行为。借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人,被借名之人为名义购房人或出名人。

借名人通常是为了规避一些法律政策或为获得一些购房的优惠选择借他人名义进行购房行为,且一般都发生在熟人或亲人之间。而此类案件也会根据房屋的性质,而导致最终结果不同。

    所购房屋是政策性住房的(经济适用房、集资房等),无论基于何种案由(物权或者是债权)起诉,出名人一旦失去“诚信”而反悔,那么借名人将无法通过法律手段来维护自身权益,除非借名人也具有获得政策性住房的资格。否则借名合同就会因为是触碰了《合同法》第52条中的“以合法形式掩盖非法目的合同”且侵犯了国家的利益导致无效。另外,借名买房的行为其实是在对国家进行诈骗甚至有可能会构成诈骗罪。

所购房屋是非政策性住房(如限购令、单位定向销售、购买优惠房)借他人名义买房的,借名人和出名人之间存在隐名代理关系,双方借名合同有效。然而在实务中借名人需要有足以推翻不动产登记的买房意思表示,且需要有足够的证据证明支付了房款。否则同样会承担败诉的风险。

如果是因为征信问题而借名买房的,借名人因征信问题无法办理按揭贷款而借用他人名义贷款,规避贷款制度,借名合同是同样属于以合法形式掩盖非法目的合同。所以也无法发生返还财产的法律效果。

对于“房改房”的性质认定。有观点认为房改房是政策性住房,所以房改房的借名买房问题应当参考政策性住房的观点。

    对此笔者并不认同,笔者认为是“房改房”是国家或单位对职工的一种福利、补偿,并非是政府中低收入家庭实行分类保障程中所提供的限定供应对象、建设准、售价格或租金准的住。所以在双方自愿的基础上,没有违反《合同法》第52条和建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年第69号令)第5条的情况下,借名买房合同应为有效。

所以如果要规避借名买房的风险:首先买房之前弄清楚欲购房屋的性质,借名购买是否违反国家政策性规定,防止将来无法取得房屋所有权;其次要有明确的借名协议,借名协议最好要有第三方见证或者到公证处进行公证;最后注意保存购房手续,支付房款的证明等书面材料,以便在日后可以维护自身合法权益。


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