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房屋买卖合同纠纷案件中那些不得不说的事

作者:李夏 来源:原创 日期:2016/11/29 15:18:11 人气:106 加入收藏 评论:0 标签:

结合本人所参与办理的系列房屋买卖合同纠纷案件,针对生活中常见的房屋买卖合同纠纷问题,为了方便各位读者在阅读时能够一目了然,特别采用一问一答式的方式写成本文。文中观点系本人对房屋买卖合同纠纷案件中判决书主文观点的总结,以期对受“房”困扰的各位读者有所帮助。

一、房子是我跟我配偶共同共有的,出卖时只有我本人签字,房屋买卖合同效力如何?

p1_b.jpg(图片来源于网络)

在本人所参与办理的房屋买卖合同纠纷案件中,共有人一方未签字,所订立的房屋买卖合同效力全部被法院认定为有效。法官在判决书中认定该类合同有效的法条依据为《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2012年7月1日起施行),该司法解释第3条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”

当然,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》并非法院认定合同有效的万能条款。如果房屋买卖合同存在《合同法》第52条(合同无效)和第54条(合同可变更、可撤销)所列情形时,合同仍会被认定为无效或者变更、撤销。在房屋买卖合同纠纷的司法实践中,真正符合《合同法》第52条和54条的情形并不多。因而,在大多数情况下,即便共有人之一不在房屋买卖合同上签字,卖房人以未经其他共有人同意为由主张合同无效的,该房屋买卖合同的效力仍然会被法院认定为有效。

二、我是卖房人,如果房屋买卖合同没有我配偶签字,法院是不是不会判决我继续履行房屋买卖合同?

一般而言,如房屋系夫妻共同共有,而配偶不同意出售房屋,则房屋买卖合同有效,但不能继续履行。如果判决继续履行,将会背离《物权法》第97条的立法精神,也会损害其他共有人的合法权益。不过也有例外,本人办理过两起虽然配偶一方未签字但法院仍然判决继续履行的案件,最终由卖房人负担协助买房人过户和交付涉讼房屋的义务。

案件一:虽然涉讼房屋系夫妻共同共有,但涉讼房屋权属证书上公示的仅有丈夫一人,也就是说,涉讼房屋登记在丈夫一人名下。我方当事人在购买房屋时已经审查过房屋权属证书,基于对房权证书公示的信赖而仅仅与丈夫签订了房屋买卖合同。而后我们收到出卖人妻子的律师函,告知我们涉讼房屋系她与她丈夫共同共有,而她本人拒绝出售。庭审中,对方虽然进行了抗辩,但最终我方要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求获得了法院支持。

案件二:涉讼房屋权属证书上登记的系夫妻二人,涉讼房屋买卖合同只有丈夫一人签字。我方当事人在审查房屋权属证书时也知悉房屋的共有人情况。法庭中,卖房人以未经其他共有人同意为由进行抗辩,认为合同不应继续履行。该案庭审三次,通过我方当事人与对方沟通的三份录音材料、中介的证人证言以及相关经验法则,法院最认定卖房人妻子同意出售涉讼房屋,进而判决涉讼房屋买卖合同继续履行。

三、我们只是签订了房屋买卖三方协议,法院也会判决继续履行吗?

此处的三方协议,是指买房人、卖房人以及中介三方签订的协议。三方协议亦是合同,只要具备法律效力,就具备了被法院判决继续履行的前提条件。当然,该协议最终能否被法院判决继续履行,主要依据《合同法》第107条和第110条的规定。根据这两条的规定,合同生效后,除非存在履行障碍,否则一般都会被法院判决继续履行。我国合同法主要规定了三种“履行障碍”:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。

除此之外还有一种例外,也是笔者在办理案件过程中遇到的。三方协议没有规定实质性内容,仅仅具有预约性质(法律界称之为“预约合同”)。我的当事人是通过某大中介居间,与卖房人签订了三方协议,但协议中仅仅明确了当事人基本信息、购房意向、购房定金以及违约责任。在这种情况下,该三方协议被法院认定为预约合同,最终而未被判决继续履行。

四、我签订了房屋买卖合同,但对方突然说不卖了,我该怎么维权?律师费谁来承担?

20131220101010_419.jpg(图片来源于网络)

在房屋买卖合同纠纷案件中,如卖房人违约,买房人一般有以下几种维权路径:(一)要求卖房人继续履行房屋买卖合同,并支付违约金;(二)要求卖房人双倍返还定金;(三)要求卖房人返还定金,并主张差价损失;(四)要求卖房人按照合同约定支付违约金。每种维权路径中举证责任的程度不一,所获权益也不相同,需要结合案情具体选择。

在房屋买卖合同纠纷案件中,如果合同中约定律师费由违约方负担,那么根据民法中意思自治的原则,关于律师费的诉讼请求一般都会得到法院支持。还有一种例外,即便房屋买卖合同中没有约定,有的法官认为,因违约方违约而致守约方产生的律师费也属于守约方损失的范围,也应支持。当然,这并不意味着你所支付的律师费全部会被法院支持。法院在判决支持律师费的同时也会考虑律师收费办法、双方的过错程度以及案件具体情况,但具体支持数额多少取决于法官的自由裁量权

五、房屋买卖合同中约定,违约方要支付守约方20%的违约金,是不是只要我违约了,我只需要支付对方20%的违约金就不需要承担其他法律责任了?如果对方是违约方,对方要求我支付20%的违约金,是不是我一定要按照20%的标准向对方支付违约金?

违约责任的承担有多种方式,违约金只是其中之一。虽然在房屋买卖合同中约定了一定比例的违约金,但最终要求违约方承担何种违约责任是由守约方来选择的。并不是说,只要我按照合同约定支付了20%的违约金,我和守约方之间的房屋买卖合同就不需要再承担其他法律责任了。

在法律上,违约金具有两种功能:填补损失功能和惩罚功能。具体适用何种功能由法官结合案情、当事人过错程度以及市场行情等综合自由裁量而定。随着诚实信用原则在我国司法实践中的广泛运用,违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能被广泛运用。在苏州前一轮的房屋买卖合同纠纷案件中,法官一般偏向于适用违约金的惩罚功能。一般而言,只要违约金不超出合理范围,法院基本都会支持。

今日暂写至此,后续会继续更新大家关注的且我所遇到的房屋买卖合同纠纷问题,敬请关注。


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李夏:男,中共党员,苏州大学诉讼法硕士,江苏公大律师事务所专职律师。曾在省级刊物上发表《冤假错案的成因分析及防范:以杜培武案为切入点》、《第三人撤销之诉的法理认证、制度评析与程序构造》、《民事诉讼中的家长式诉讼观及其法理评析》等论文数篇。


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